शहराची गृहनिर्माण उद्दिष्टे आणि उच्च बांधकाम खर्च समाविष्ट करण्याच्या प्रयत्नांमागे, सॅन जोस विकास प्रकल्पांच्या पुढील लाटेला प्रोत्साहन देण्यासाठी आर्थिक प्रोत्साहनांचा विस्तार करण्याचा विचार करत आहे.
2025 मध्ये अल्पायुषी गृहनिर्माण वरदानासह गेल्या काही वर्षांत शहराला त्याच्या प्रोत्साहन कार्यक्रमांचे संमिश्र परिणाम मिळाले आहेत. 2024 मध्ये बाजार-दर बहु-कौटुंबिक विकासावर पाया घालण्यात अयशस्वी झाल्यानंतर, शहराने बहु-कौटुंबिक गृहनिर्माण 2,000 युनिट्स पाहिल्या, एकूण 4 प्रकल्पांनी गेल्या वर्षी मंगळवारच्या कार्यक्रमाचा लाभ घेण्यास सुरुवात केली आणि मंगळवारच्या कार्यक्रमाचा लाभ घेऊ शकले.
दरम्यान, 2024 मध्ये अधिक उंच-उंच बांधण्यासाठी प्रोत्साहीत करण्याच्या कार्यक्रमाचा विस्तार करूनही, डाउनटाउन निवासी घनता स्थिर आहे, त्यामुळे शहर अधिकारी व्यावसायिक जागा घरांमध्ये रूपांतरित करण्यासाठी प्रोत्साहन देऊ इच्छितात.
“मी घरे बांधू इच्छितो – लोकांसाठी घरे आणि संधी निर्माण करा – स्थानिक अर्थव्यवस्था वाढवा आणि एक वेळचे शुल्क, कर आणि इतर आवश्यकतांशी लढण्यापेक्षा चालू आणि वाढणारा कर आधार मिळवा कारण प्रकल्प बांधणे खूप महाग आहे आणि वित्तपुरवठा सुरक्षित करू शकत नाही,” सॅन जोसचे महापौर मॅट महान यांनी मर्क्युरी न्यूजला दिलेल्या मुलाखतीत सांगितले. “आम्ही चुकीच्या गोष्टीसाठी ऑप्टिमाइझ करत आहोत. आम्हाला मोठ्या प्रमाणावर परिणामांसाठी ऑप्टिमाइझ करणे आवश्यक आहे, जे आम्हाला आवश्यक असलेली घरे बांधत आहे जिथे त्याचा अर्थ आहे.”
सॅन जोसच्या गृहनिर्माण डेटावरून असे दिसून आले आहे की 2031 पर्यंत 62,200 नवीन युनिट्सचे नियोजन करण्याचे राज्य-आदेशित उद्दिष्ट पूर्ण करण्याच्या मार्गावर नाही, कारण विकासकांनी शहराला वारंवार सांगितले आहे की प्रकल्प तयार करणे अशक्य झाले आहे.
गेल्या चार वर्षांत, सॅन जोसमधील बांधकाम खर्च 34.4% वाढला आहे, जो कॅलिफोर्नियाच्या ग्राहक किंमत निर्देशांकाच्या जवळपास दुप्पट आहे. ग्रेटर सॅन फ्रान्सिस्को बे एरिया देखील सामान्यतः बाजार-दर आणि कमी-उत्पन्न गृहनिर्माण कर क्रेडिट कार्यक्रम प्रकल्प तयार करणे अधिक महाग आहे, गेल्या वर्षीच्या RAND अभ्यासानुसार. उदाहरणार्थ, बाजार-दर प्रकल्पांसाठी बे एरियामधील प्रति युनिट सरासरी एकूण विकास खर्च सॅन दिएगोच्या सुमारे 1.6 पट आणि टेक्सासच्या सुमारे 3.2 पट होता.
महान यांनी जगण्याच्या वाढत्या खर्चाला सार्वजनिक धोरणाचे अपयश म्हटले आहे. जरी सॅन जोसच्या गृहनिर्माण समस्यांची अनेक मूळ कारणे शहराच्या थेट नियंत्रणाच्या पलीकडे आहेत, तरीही ते बांधकाम सुलभ करण्यात भूमिका बजावू शकतात.
“आम्ही सर्वजण हात वर करून म्हणू शकतो, ‘ठीक आहे, व्याजदर खूप जास्त आहेत, म्हणून फेड जोपर्यंत ते काढून घेत नाही तोपर्यंत काहीही होणार नाही,’ पण मी ते विकत घेत नाही,” महान म्हणाला. “वास्तविकता अशी आहे की या गोष्टी बायनरी नाहीत आणि सर्व संभाव्य प्रकल्प संभाव्यतेच्या स्पेक्ट्रमवर आहेत. प्रत्येक वेळी जेव्हा तुम्ही गृहनिर्माण 1% अधिक व्यवहार्य बनवता तेव्हा तुम्हाला अधिक युनिट्स मिळतात.”
सॅन जोसच्या प्रारंभिक बहु-कौटुंबिक प्रोत्साहन कार्यक्रमाचा पहिला टप्पा जून 2022 पर्यंत सबमिट केलेले पूर्ण अर्ज आणि 2025 च्या अखेरीस प्राप्त झालेल्या बांधकाम परवानग्यांसह नियुक्त वाढीच्या क्षेत्रात बांधलेल्या पहिल्या 1,800 युनिट्ससाठी बांधकाम करात 50% कपात ऑफर करतो. याने समावेशक गृहनिर्माण आवश्यकता देखील मीडिया युनिटच्या 1% वरून 5% 0 कमी केली आहे. विविध परवडणाऱ्या स्तरांवर 15% आवश्यकता.
शहरातील एका मेमोनुसार, या कार्यक्रमामुळे पहिल्या पाच प्रकल्पांसाठी $20 दशलक्षपेक्षा जास्त कर आणि शुल्क माफ झाले.
मंगळवारी विचाराधीन असलेल्या प्रोत्साहन कार्यक्रमाच्या पुढील टप्प्यात 28 फेब्रुवारी 2027 पूर्वी बांधकाम परवानग्या मिळवणाऱ्या पात्र प्रकल्पांसाठी 50% कर सूट 1,800 वरून 3,600 युनिटपर्यंत वाढवली जाईल. एकदा शहराने 3,600-युनिटची मर्यादा ओलांडली की, ते बांधकामासाठी 25% विकास कर पुन्हा कापण्याची ऑफर देईल.
शहराच्या डाउनटाउन हाय-राईज प्रोग्राममध्ये मंगळवारी मंजूर झालेले महत्त्वपूर्ण बदल देखील दिसू शकतात. 2012 मध्ये सादर करण्यात आलेले, कर आणि शुल्क कपातीमुळे ग्रॅज्युएट, मिरो आणि द फे या उंच इमारतींमध्ये 1,226 पूर्ण युनिट चालवण्यात मदत झाली. परंतु मागील वर्षी युनिट कॅप 4,078 पर्यंत वाढवल्यानंतर, कोणत्याही नवीन प्रकल्पांनी हा कार्यक्रम वापरला नाही.
अलीकडील बदलांमध्ये पात्र डाउनटाउन व्यावसायिक-ते-निवासी रूपांतरण प्रकल्पांसाठी आर्थिक प्रोत्साहने समाविष्ट आहेत, ज्यात इमारत आणि बांधकाम करांची 100% माफी आणि पहिल्या 500 युनिट्ससाठी पार्क इम्पॅक्ट फीमध्ये 50% कपात समाविष्ट आहे, कारण ऑफिस मार्केटमध्ये संघर्ष सुरू आहे. खालील 1,000 युनिट्स जे प्रोग्राम वापरतात त्यांना करांमध्ये 50% कपात आणि पार्क इम्पॅक्ट फीमध्ये 30% कपात मिळेल.
महान, उपमहापौर पाम फोली आणि डाउनटाउनचे प्रतिनिधित्व करणारे जिल्हा 3 कौन्सिल सदस्य अँथनी टॉर्डिलोस यांनी देखील शहराला प्रचलित वेतन आणि प्रशिक्षण कार्यक्रमांना समर्थन देणाऱ्या प्रकल्पांसाठी उच्च प्रोत्साहन स्तर तयार करण्यास सांगितले.
शहरामध्ये आणखी एक महत्त्वपूर्ण बदल होऊ शकतो तो म्हणजे घरांच्या समावेशक आवश्यकता. सध्या, भाड्याने घेतलेल्या प्रकल्पांनी क्षेत्राच्या सरासरी उत्पन्नाच्या 50-100% क्षेत्रामध्ये 15% युनिट किंवा 30% AMI वर 10% भरणे आवश्यक आहे. शहराने प्रस्तावित केले की 15% युनिट्स AMI च्या 60-110% वर ऑफर केली जावीत, असा युक्तिवाद केला की जास्त भाडे अधिक घरांच्या बांधकामास प्रोत्साहन देईल.
गेल्या वर्षी, सांता क्लारा काउंटीमधील चार जणांच्या कुटुंबाचा AMI $195,200 होता.
गेल्या चार वर्षांत, शहराला समावेशक गृहनिर्माण अध्यादेशांतर्गत 404 अर्ज प्राप्त झाले, तरीही विकासकांनी केवळ 43 प्रकल्प पूर्ण केले आहेत. सध्याच्या गृहनिर्माण चक्रात, शहराने फक्त 431 कमी-उत्पन्न युनिट्स जोडल्या आहेत, 2031 पर्यंत आवश्यक असलेल्या 8,687 युनिट्सपैकी 5% पेक्षा कमी.
प्रस्तावित गृहनिर्माण बदलांना सॅन जोस चेंबर ऑफ कॉमर्सचा पाठिंबा मिळाला आहे, ज्याने म्हटले आहे की गृहनिर्माण ही सदस्यांच्या प्रमुख चिंतांपैकी एक आहे आणि राज्याच्या अनिवार्य उद्दिष्टांची पूर्तता करण्यासाठी “निर्णायक कृती” आवश्यक आहे.
“नियोक्ते सातत्याने घरांची किंमत आणि उपलब्धता वाढ, प्रतिभा भरती आणि दीर्घकालीन गुंतवणुकीतील प्रमुख अडथळे म्हणून उद्धृत करतात,” अध्यक्ष आणि सीईओ लीह टोनिस्कोएटर यांनी सांगितले. “गृहनिर्माण सुलभ, जलद आणि अधिक परवडणारी धोरणे सुव्यवस्थित करणे शहराच्या भविष्यासाठी आवश्यक आहे.”
Catalyze SV चे कार्यकारी संचालक ॲलेक्स शूर म्हणाले की, शहराने अधिक मॉड्यूलर बांधकामाचा शोध घ्यावा आणि मोठ्या इमारती लाकूड प्रकल्पांसाठी एक प्रोत्साहन कार्यक्रम मिळावा, जे स्वस्त आणि जलद तयार करू शकतात.
शूर म्हणाले, “आम्ही आमची उद्दिष्टे साध्य करण्यासाठी, तुमच्या रहिवाशांसाठी खर्च कमी ठेवण्यासाठी आणि आमच्या समुदायांना आणि कुटुंबांना एकत्र ठेवण्यासाठी जास्तीत जास्त गृहनिर्माण युनिट्स कसे मिळवू शकतो यावर स्थानिक सरकारांनी खरोखर लक्ष केंद्रित केले पाहिजे.” “नियोजन क्षेत्र देखील खूप प्रिस्क्रिप्टिव्ह, खूप जटिल आणि खूप तांत्रिक बनले आहे आणि परिणामांवर लक्ष केंद्रित करण्यासाठी आणि प्रक्रियेवर कमी लक्ष केंद्रित करण्यासाठी सरलीकृत करणे आवश्यक आहे.”
महान सहमत आहे की मॉड्युलर बांधकाम घरांच्या उत्पादनात वाढ करण्यास मदत करू शकते, हे लक्षात घेऊन की असेंबली लाईनवर तयार केलेले स्टील-फ्रेम बिल्डिंग ब्लॉक्सचा खर्च सुमारे 20% कमी होऊ शकतो.
त्यांनी हे देखील कबूल केले की शहराने काहीवेळा गृहनिर्माण प्रक्रिया खूप कठीण केली आहे, म्हणूनच ते प्रकल्प पुनरावलोकन वेळा बदलणे, फी कॅल्क्युलेटर जोडणे आणि ADU परवानगीसाठी AI टूलची चाचणी करणे यावर विचार करत आहे जे यशस्वी झाल्यास, इतर प्रकल्प प्रकारांमध्ये आणले जाऊ शकते.
महान म्हणाले, “आम्ही नियामक होण्याऐवजी सुविधा देणारा बनण्याचा अधिक विचार केला पाहिजे.”
